Survei ini menjelaskan aturan pemerintah dan perhitungan pajak bagi bisnis yang ingin menyewa atau mendirikan ruko (rumah toko) di pinggir jalan di Jember. Analisis ini didasarkan pada data publik dan bertujuan memberikan panduan praktis untuk pemilik usaha.
Aturan Mendirikan Bisnis di Ruko Jember
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Setiap ruko yang dibangun di pinggir jalan wajib memiliki IMB dari Dinas PUPR Kabupaten Jember.
- Prosesnya melibatkan pengajuan dokumen seperti denah bangunan, surat kepemilikan tanah, dan bukti kepatuhan terhadap tata ruang.
- Contoh kasus: Pada 2020, beberapa ruko di daerah Jompo Jember roboh karena dibangun terlalu dekat sungai. Pemerintah kini melarang pembangunan di zona rawan bencana.
Zonasi dan Tata Ruang
- Berdasarkan Perda Jember No. 1 Tahun 2015, kawasan komersial seperti Patrang dan Kaliwates ditetapkan sebagai zona usaha.
- Ruko tidak boleh dibangun di daerah yang berpotensi longsor, tepi sungai, atau jalur hijau.
Garis Sempadan Bangunan (GSB)
- Ruko harus memiliki jarak aman dari jalan dan sungai. Misalnya:
- Minimal 3 meter dari tepi jalan raya.
- 10 meter dari tepi sungai (sesuai laporan Kompas.id tentang insiden robohnya ruko di Kaliwates).
Perhitungan Pajak untuk Menyewa Ruko di Jember
Ada dua jenis pajak utama yang perlu dipahami:
1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Rumus:
PBB = (NJOP – NJOPTKP) × Tarif Pajak
Contoh Kasus:
- NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) ruko di pusat kota: Rp1 miliar.
- NJOPTKP (Potongan Non-Pajak): Rp300 juta (standar nasional).
- Nilai Kena Pajak: Rp1.000.000.000 – Rp300.000.000 = Rp700 juta.
- Tarif PBB: 0,5% × Rp700 juta = Rp3.500.000/tahun.
Catatan: Tarif bisa berbeda tergantung lokasi. Contoh:
- NJOP di Sumbersari mungkin lebih tinggi karena area strategis.
2. Pajak Penghasilan (PPh) Usaha
Untuk Perusahaan (PT/CV):
- Tarif pajak 22% dari laba bersih.
- Contoh: Jika laba usaha Rp100 juta/tahun → PPh = 22% × Rp100 juta = Rp22 juta/tahun.
Untuk Usaha Perorangan:
- Tarif progresif (5%-35%) tergantung penghasilan. Misal:
- Penghasilan Rp50 juta/tahun → PPh 5% = Rp2,5 juta.
- Penghasilan Rp500 juta/tahun → PPh 25% = Rp125 juta.
- Hitung PTKP
Lajang: Rp54 juta
Istri: Rp4,5 juta
Anak: Rp4,5 juta
→ Total PTKP: Rp63 juta - Hitung PKP
Rp200 juta - Rp63 juta = Rp137 juta - Hitung pajaknya (tarif progresif):
📌 1. Apa itu PTKP?
PTKP = Penghasilan Tidak Kena Pajak
Artinya: bagian dari penghasilan kamu yang tidak dikenakan pajak.
Jadi misalnya kamu dapat gaji Rp100 juta per tahun, pemerintah bilang:
"Tenang, yang Rp54 juta nggak usah dipajaki. Sisanya baru kena pajak."
💡 2. Besaran PTKP (2024–2025)
Berikut adalah besaran PTKP berdasarkan status:
| Status | PTKP (per tahun) |
|---|---|
| Lajang (TK/0) | Rp54 juta |
| Menikah tanpa anak (K/0) | Rp58,5 juta |
| Menikah, 1 anak (K/1) | Rp63 juta |
| Menikah, 2 anak (K/2) | Rp67,5 juta |
| Menikah, 3 anak (K/3) max. | Rp72 juta |
Tambahan PTKP Rp4,5 juta per tanggungan maksimal 3 orang (istri/anak)
🔢 3. Apa itu PKP?
PKP = Penghasilan Kena Pajak
= Penghasilan bersih kamu dikurangi PTKP
Contoh:
Gaji kamu setahun: Rp120 juta
Status kamu: menikah & punya 2 anak → PTKP = Rp67,5 juta
Maka:
PKP = Rp120 juta - Rp67,5 juta = Rp52,5 juta
Nah, yang Rp52,5 juta ini baru dikenakan tarif pajak progresif 5%-35%.
🧠 4. Contoh Kasus Lengkap
Status: Menikah, 1 anak
Gaji per tahun: Rp200 juta
Langkah-langkah:
| Lapisan PKP (2024) | Tarif | Pajak |
|---|---|---|
| Sampai Rp60 juta | 5% | 5% × 60 jt = Rp3 juta |
| Sisa Rp77 juta (137-60) | 15% | 15% × 77 jt = Rp11,55 juta |
Total Pajak = Rp3 juta + Rp11,55 juta = Rp14,55 juta/tahun
Kalkulator Pajak Penghasilan (PPh 21)
Pajak Lainnya
- Pajak Reklame: Jika memasang papan iklan di ruko.
- Pajak Hiburan/Restoran: Jika ruko digunakan sebagai kafe atau tempat hiburan (sesuai Perda Jember No. 3/2011).
Tabel Ringkasan Pajak Ruko di Jember
| Jenis Pajak | Cara Hitung | Contoh | Catatan |
|---|---|---|---|
| PBB | (NJOP – NJOPTKP) × 0,5% | NJOP Rp1M → Rp3,5 juta/tahun | NJOPTKP umumnya Rp300 juta |
| PPh Perusahaan | 22% × laba bersih | Laba Rp100 juta → Rp22 juta | Berlaku untuk PT/CV |
| PPh Perorangan | Tarif progresif (5%-35%) | Penghasilan Rp500 juta → Rp125 juta | Disesuaikan dengan lapisan penghasilan |
Kiat Praktis untuk Pemilik Ruko
Pastikan IMB dan Kepatuhan Zonasi
- Hubungi Dinas PUPR Jember untuk memastikan lokasi ruko sesuai RTRW.
- Hindari membangun di zona merah (rawan banjir/longsor).
Cek NJOP via Online
- NJOP bisa diverifikasi di Sistem Bapenda Jember.
- Contoh: Ruko di Jalan Sudirman mungkin memiliki NJOP lebih tinggi daripada di daerah pinggiran.
Manfaatkan Layanan Pajak Online
- Bayar PBB dan PPh via e-SPTPD untuk menghindari antrean.
Konsultasi dengan Ahli
- Jika bingung, ajukan pertanyaan ke Bapenda Jember atau konsultan pajak setempat.
Pelajaran dari Kasus Nyata
- Insiden Ruko Roboh di Kaliwates (2020): Ruko yang dibangun tanpa memperhatikan GSB dan kondisi tanah berisiko tinggi. Pemerintah kini lebih ketat dalam mengawasi izin bangunan.
- Sukses Bisnis Kuliner di Ruko Patrang: Meski pajak PPh mencapai Rp50 juta/tahun, usaha tetap untung karena lokasi strategis.
Kesimpulan
Membangun bisnis di ruko Jember memerlukan izin IMB, kepatuhan zonasi, dan perhitungan pajak yang jelas. PBB dihitung dari NJOP, sedangkan PPh tergantung jenis usaha dan laba. Selalu cek regulasi terbaru dan manfaatkan layanan online pemerintah untuk kemudahan administrasi.
Referensi
- Perda Jember No. 1/2015 tentang Tata Ruang
- Cara Bayar PBB Online di Jember
- Laporan Insiden Ruko Jompo (Kompas.id)
Dengan penjelasan ini, diharapkan calon pemilik ruko di Jember bisa memahami langkah-langkah legal dan perhitungan pajak secara komprehensif.
